尼崎駅前法律事務所

　弁護士小林は、マンション管理士の資格（国家資格）を有しており、兵庫県弁護士会と兵庫県マンション管理士会に所属しています。日本マンション学会、全国マンション問題研究会、NPO法人マンションサポートネット、こうべ団地みらい創生機構の会員でもあります。

　令和7年5月に、マンションの基本法ともいえる区分所有法をはじめ、マンションに関連する法律が大幅に改正され、マンションの長寿命化と再生を促進する観点から、法が整備されました。区分所有者はその責任を果たすべく、管理組合の構成員としてマンション管理が適切かつ円滑に行われるよう相互に協力しなけれなばらない旨の規定も新設されています。（なお、弁護士小林は、改正区分所有法等に関するセミナー講師の経験も豊富です。）

　日本初の分譲マンションは、昭和28年に東京都により分譲された宮益坂ビルディングだそうです。渋谷駅に近く、そのころ珍しかったエレベーターやセントラルヒーティングを備えた高級アパートとして新聞にも紹介された、当時最先端の11階建ての建物でした（現在は建替え済）。

　それから70年あまり、国土交通省の調査では、今や、国民の一割以上が分譲マンションに居住しているそうです。マンションに永住する意向をお持ちの方も増えており、分譲マンションが国民の重要な居住形態の一つになっています。

　築年数の古いマンションが増えて、建物の老朽化と区分所有者・居住者の高齢化（いわゆる「二つの老い」）が進行し、それに伴って多くの課題が発生しています。人間の健康と同じで、築浅のころは建物の不具合は少なく、住む人も元気で活気のあるマンションだったのが、築30年40年とたつにつれ、建物の不具合・設備の陳腐化が進むとともに、賃貸物件や空き家の増加、役員のなり手不足、組合員同士の合意形成の困難化、など管理が難しくなってきているマンションが少なくありません。築40年以上のマンションストックが10年後には約2倍、20年後には約4倍になるとされており、マンションの管理不全がより大きな社会問題となることでしょう。

　コンクリートの建物は、適時適切に管理をすれば80年、100年ともつと言われます。これまでマンションの管理は、今のことや少し先のことを中心に考えられてきましたが、これからは、築40年でようやく折り返し地点（？）、長く快適に暮らしていけるように、もっと先のことまで視野に入れた、「マンションの長寿命化」の視点が大切になってきます。

　また、いつかは建物も寿命がやってきます。そうなれば、区分所有者の責任と負担で、建物を解体しなければなりません。町中に廃墟マンションが林立する事態にならないよう、区分所有者全員でマンションの終活・再生についてよく考え、対策をとる必要があります。

　つまり、新築のときから、終わりを迎えるときまでのマンションの一生を見定めた管理のあり方が問われるようになってきているのです。今回の法改正は、そのような背景のもと行われました。